韩国正面临一场“迫在眉睫的房地产衰退”，严重程度将大于2009-2014年金融危机之后的颓势。有分析师甚至认为韩国会成为下一轮亚洲金融危机的起点。

韩国房价已经连续8个月下跌。首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%，去年年中，数据显示，首尔公寓成交量更是暴跌超70%。

(资料图片仅供参考)

房主们急了。因为不仅房价跌了，利率也上涨了，背着巨额房贷的房主们，负担持续加重。

开发商也急。韩国有开发商打出广告：看房送Chanel手袋和苹果Air Pods，买房送奔驰返金条。

让人想不到的，急的还有买不起房的普通人。

这就要说一下韩国特色，这就是：传贳（shi，第四声）房，也叫全租房。这个政策下，房客按照房价的一定比例（一般在50%-80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。

举例来说，在首尔，月租一套公寓怎么也要需要五六千人民币。但是，如果去银行贷款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

说它是租房模式，但本质上，这是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。

看起来双方都受益的政策，其实隐藏巨大风险。房东拿到押金肯定是要去投资，而房地产仍是不二之选，也把房价炒了起来（过去5年，韩国房价上涨了80%，首尔房价超过15万元人民币/平方米，高居全球第二）。租客靠着银行给的贷款可以“首付”押金“免费”住房，本以为可以攒点钱自己买房，但愈发高的房价总是可望不可及，只能继续“传贳”。

更可怕的是，房子并不是会一直涨价的。

2021年8月至2022年7月，韩国六次加息，至去年底，总共加息250个基点。这让房地产泡沫开始被戳破，房价一路下行。根据韩国房地产委员会的数据，韩国房价在截至今年1月的两年内下跌了12%，其中传贳房的房价下跌了7%。

随之，贷款利率上升，买房的人还贷成本有所增加。而那些从银行贷款租房的人，负担也加重，转向普通的月租房。但当租客想退租，向房东要回全部押金时，很多房东因为都是“投机炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低。大家都抢着卖，自然也就引发了“踩踏式出逃”。

之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。

但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗，预计会产生1兆八千亿元（约人民币100亿元）的损失。

房子，成了烫手的山芋。

不仅眼下的困境，一直以来，房子都是韩国人的痛。数据显示，韩国人不吃不喝不消费，工作29年后才能全款买一套房。

所以，今年3月份，知名民调机构益普索集团发布的全球幸福感调查报告显示，在32个国家中，2022年韩国的居民幸福感排名第31，仅高于匈牙利。

不幸福的韩国人，不仅自己摆烂，还导致了一个极重要的社会问题——不生孩子。全球维持一个国家人口规模的生育率标准为2.1，但是韩国的生育率连这个数值的一半都没有达到。

不生孩子或许能让部分韩国人“轻松”吧，毕竟现在手里的账单已经十分沉重：韩国经济研究所3月在一份报告中称，韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元，在国内生产总值的占比高达157%，是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。

来源 | 羊城晚报·羊城派撰文 | 冷爽责编 | 林丽爱

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